如果當初…… 第 312026-10-12

蔡天鳳的豪宅登記在前家翁名下，繼承人只能打官司討回

一套位於加多利山、2019年由蔡天鳳購入、為少付印花稅而登記在前家翁名下的6,000萬港元住宅，是2026年10月12日在香港高等法院續審的謀殺案的核心。她的母親以遺產擬任管理人的身份，於2023年3月為這套房起訴。同樣的安排放在新加坡要付出什麼：被規避稅款的50%附加費，以及一場繼承人必須憑銀行記錄打贏的歸覆信托之訴。

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Villas on Kadoorie Hill, Ho Man Tin, in 2020: Abby Choi's Kadooria flat on Kadoorie Avenue, bought in 2019, was registered in her former father-in-law's name to pay a lower stamp dutyLord Jaraxxus · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons

本週新聞

一宗因一套房而起的謀殺案在香港高等法院續審，三名被告在犯人欄，九名陪審員聽審

2026年10月12日，被控謀殺蔡天鳳（Abby Choi Tin-fung）的三名男子的審訊，在暫代高等法院法官Brian Keith與八男一女的陪審團面前續審；此前因法律爭議於10月9日暫停。三名被告是她的前夫鄺港智（Alex Kwong Kong-chi）、其兄鄺港傑（Anthony Kwong Kong-kit，35歲）和他們的父親鄺球（Kwong Kau，68歲，退休警長）。三人均否認謀殺；兩個兒子承認阻止合法埋葬屍體，父親否認。蔡天鳳是模特兒和網紅，2023年2月21日遇害時28歲。審訊於9月21日開審，預計持續至12月。

一名年輕模特兒在2019年買下加多利山一套6,000萬港元的房子，業權登記的是她家翁的名字

控方案情的核心是一套房。2019年，蔡天鳳買下何文田加多利山Kadooria一個1,820平方英尺的單位。《英文虎報》2023年3月報道的成交價是7,280萬港元；控方9月30日向陪審團說，她以約6,000萬港元買下這個叫價7,200萬港元的單位。登記業主不是蔡天鳳，而是鄺球。

她名下已有一套房，再買一套要付15%印花稅，登記在親戚名下只需4.25%

蔡天鳳名下已經有一個曼克頓山的單位，是她伴侶父親送的；以她自己的名義再買一套，就要付香港15%的劃一印花稅。登記在一名沒有其他住宅物業的永久居民名下，適用的是較低的第2標準稅率。

辯方說登記規避了900萬港元印花稅，母親回答：大家商量好的，用來投資

辯方指被規避的印花稅超過900萬港元，並稱這一安排不合法。蔡天鳳的母親張燕花10月8日回答：一直都是這樣，大家商量好的，用來投資。她說這套房完全是用女兒的錢買的，從來不是贈與；鄺家靠蔡天鳳供養：每月給鄺球2萬港元，家庭開支每月約26萬港元，他超過20萬港元的醫療費刷的是她的信用卡。辯方說鄺球退休後在內地做生意，出了一半的錢。她否認。

她請前家翁簽署售樓授權書，他拖了幾個月，2022年11月在她母親揚言告上法庭後才簽字

賣房是控方指稱的動機。2022年下半年起，蔡天鳳想賣掉這套房，好讓孩子搬到屯門上學。控方說鄺球拒絕簽署售樓授權書，2022年7月還試圖打她；在她母親揚言採取法律行動約一週後，他於2022年11月7日簽了字。

她把叫價從7,500萬港元降到6,700萬，加高經紀佣金，遇害當天仍在帶人看樓

房子當天以7,500萬港元放售，12月4日減至6,700萬港元，經紀佣金從1%提高到1.5%，2023年2月16日再次以6,700萬港元放售。遇害當天，她還在帶買家看房。控方說，鄺球認為只要她一死，單位仍歸他名下。

女兒身亡兩週後，母親在高等法院起訴前家翁，要求宣告房子屬女兒並禁止出售

她去世兩週後，2023年3月6日，張燕花以遺產擬任管理人的身份向高等法院提交起訴書，請求法院宣告蔡天鳳是該物業的實益擁有人、鄺球以信託方式為她持有業權且不得否認，並頒令禁止對該物業作任何處置。這宗民事訴訟的結果，不在我們讀到的任何材料裡。

四名來自兩位父親的孩子將繼承約3億港元遺產，2023年的報道說他們要等五年

《南華早報》2023年5月報道，蔡天鳳的遺產約為3億港元，處理完畢可能要五年。她留下四個孩子：兩個與鄺港智所生，兩個與譚方駿（Chris Tam）所生；她與譚方駿2016年舉行過婚禮，但從未登記結婚。

報導來源

癥結

一人出錢買房，另一人在登記冊上簽名，兩層之間的裂縫直到有人去世才顯現

這個安排在買房那天省了錢，在她去世那天讓家人失去了業權。借名買房有兩層：登記冊上的法定業主，以及出錢並且人人都明白應當擁有它的那個人。只要兩人都在世並且意見一致，兩層之間的縫隙看不見。一旦他們意見相左，或者其中一人去世，這道縫隙就是整宗官司。

2019年7月什麼都沒寫下來，法院只能靠銀行紀錄和敵對雙方的記憶重建兩人當年的約定

公開記錄裡沒有任何東西顯示這一約定曾被寫下來。母親的證供是大家商量好的；辯方的立場是鄺球出了一半的錢。法庭被要求憑銀行記錄和一宗謀殺案審訊中對立雙方的記憶，重建兩個人在2019年7月的真實意思。與之相對的是土地登記冊，它只說一件事，而且已經說了七年。

借名省稅的人，日後得證明那個名字從來不是真的，不論是何文田的房子還是臺北的股票

避稅動機讓處境更糟，而不是更好。為了少付稅而借用他人名字的業主，很難在民事法庭上說那個名字從來沒有任何意義。而那位親戚手裡拿著政府簽發的檔案。每一個借名安排都是這個形狀，無論是何文田的一套房還是臺北的一批股票：省下錢的人，日後必須證明紙上的名字從來不是真的。

如果當初經由新加坡？

新加坡管不到香港的房子，也管不到香港的審訊；但同樣的安排放在本地，會遇上被規避稅款50%的附加費，繼承人還得憑銀行記錄打贏一場歸覆信托之訴。站得住腳的版本，是買房當天就付清該付的稅、把信託寫下來。

新加坡法律管不到香港的房子和香港的審訊，問題變成同樣的安排在本地會怎樣

先說新加坡改變不了什麼。房子在香港，土地登記冊是香港的，謀殺案審訊和母親2023年的起訴都在那裡的高等法院。新加坡的信託或遺囑動不了其中任何一項。新加坡家庭要問的問題更窄：同樣的事在本地發生會怎樣——父母買第二套房，為了少付稅把親戚的名字寫上業權，然後在約定從未寫下的情況下去世。

新加坡人買第二套房要多付20%額外印花稅，把親戚的名字寫上業權正是稅務局長必須無視的安排

第一，省得更少，風險更大。新加坡公民購買第二套住宅物業，要在普通印花稅之外繳納20%的額外買方印花稅（ABSD），依據是IRAS針對2023年4月27日或之後購置的稅率表，2026年10月12日核讀。

稅務局長重新核定印花稅，加收50%附加費，向他作虛假陳述最高可判監兩年

為規避這筆稅而把物業登記在親戚名下，屬於《印花稅法》（Stamp Duties Act 1929）第33A條所指的“安排”，同日在新加坡法規線上核讀：凡目的或效果是減少或規避稅款，稅務局長必須無視或更改該安排並抵銷所省稅款。第33B條加收相當於補繳稅款50%的附加費。根據第65條，向稅務局長作虛假陳述可處最高10,000新幣罰款、兩年監禁，或兩者並罰。

父母當天申報信託，就按子女的稅率付稅，業權從那天起白紙黑字歸子女

第二，同一安排的誠實版本，自2022年5月9日起有了自己的稅率。把住宅物業轉入生前信託，按65%繳納ABSD（信託），如果信託是為可識別的個人受益人設立，可在六個月內申請減免至實益擁有人的稅率。想讓親戚替孩子持有一套房的父母，完全可以這樣做；代價是孩子的稅率，而且要事先申報。蔡天鳳的安排買到的是未申報的版本，當天更便宜，作為檔案卻一文不值。

一人出錢、另一人持有業權，法律推定持有人替出錢的人保管，除非證明是贈與

第三，繼承人的主張。一個人出錢買物業，另一個人持有業權，新加坡法律推定持有人按出資比例以歸覆信托為出資人持有。

丈夫出了183萬中的154萬買房，2014年從妻子名下取回84.17%，因為法院不信那是贈與

上訴法院在Chan Yuen Lan v See Fong Mun [2014] SGCA 36一案中適用了這一推定，該案2014年6月24日判決，2026年10月12日在eLitigation核讀：丈夫為一套183萬新幣的房子出了約154萬，法院判他擁有登記在妻子名下的這套房84.17%的權益，因為妻子關於贈與的說法不被採信。這一推定可以被推翻。業權上的人說那是贈與，遺產一方就必須證明不是。

遺產一方用銀行紀錄證明誰出的錢，卻拿不出一張寫明業權登記用意的字據

這讓官司變成一場檔案之爭。遺產一方需要購房的銀行記錄、房貸（如有）、誰付的日常開支，以及買房當天寫下的、說明那個名字是做什麼用的任何文字。母親的回答——有憑有據，錢是女兒出的——是正確的直覺，也坦白了那道縫隙：檔案能證明付款，證明不了意圖。

不動產的信託宣告必須以簽署的書面作出，交割當天的一頁紙就能讓爭議無從開始

《民法法令》（Civil Law Act 1909）第7(1)條（2026年10月12日核讀）要求不動產的信託宣告必須以簽署的書面檔案證明；第7(3)條把歸覆信托排除在這一規則之外。交割當天簽一頁紙，爭議就根本不會開始。

繼承人為房子打官司，卻得向同一個法庭解釋當年的避稅，稅務局長則等著向勝方收錢

第四，避稅動機會跟著主張一起進入民事法庭。必須解釋業權為何在親戚名下的遺產一方，也必須解釋印花稅。被請求執行一項明言目的是少付法定稅款的安排時，法庭未必願意出手；而無論家人勝訴與否，稅務局長都可以重新核定稅款並加收附加費。繼承人將在父母自己設下的安排的陰影裡打官司。這不是敗訴的理由，但正是這場官司比申報過的信託更貴、更久的原因。

沒有遺囑、沒有登記的配偶，遺產由四名子女均分，未登記的伴侶拿不到配偶份額

第五，誰繼承。如果蔡天鳳沒有留下遺囑——她母親申請管理遺產這一點暗示沒有，這是我們的推斷而非報道的事實——香港的遺產歸她的子女。新加坡的規則大致相同：根據《無遺囑繼承法》（Intestate Succession Act 1967）第7條（2026年10月12日核讀），沒有在世配偶時，遺產由子女均分，而只舉行過婚禮、從未登記的伴侶不能以配偶身份取得任何份額。

祖母替四名孩子管理遺產，業權卻在一名受審男子名下，遺產的第一步只能是打官司

四個孩子、兩個父親、一位擔任管理人的外婆，以及一個登記在受審男子名下的業權：遺產的第一項任務是打官司，孩子們則等著。

兒子今晚問父親四個問題：誰的錢、哪張字據、付了什麼稅率、鑰匙給誰，就省下一場官司

如果你的父母把一套房放在了別人名下，要問的問題很短。錢是誰出的，銀行能證明嗎？有沒有一頁簽了字的紙，寫明那個名字是替家人持有？當時付的是什麼稅率，稅務機關會接受這個理由嗎？如果業權上的那個人明天去世，或者你的父母明天去世，第二天早上鑰匙在誰手裡？一份信託宣告、一份遺囑和付清該付的稅，花費比另一條路的頭一個月還少。

鄺球，68歲 — 自2019年起是Kadooria單位的登記業主；正因謀殺罪受審，他否認控罪；據其母親證供，蔡天鳳每月給他2萬港元，並承擔約26萬港元的月度家庭開支

蔡天鳳的遺產 — 據2023年5月報道約3億港元；2023年3月6日的高等法院起訴書請求宣告她是該單位的實益擁有人、鄺球以信託方式持有；結果不在我們讀到的任何材料裡

她的四個孩子 — 如果她沒有遺囑——母親申請出任管理人暗示如此（我們的推斷）——他們就是繼承人；兩個與鄺港智所生，兩個與譚方駿所生；2023年的報道說可能要等五年

譚方駿 — 她的伴侶，2016年舉行婚禮但從未登記；在香港和新加坡的無遺囑繼承中都不能以配偶身份取得份額（基於報道事實的推斷）

張燕花 — 蔡天鳳的母親、遺產擬任管理人；2023年起訴書的原告；從審訊第10天起作為控方證人作供

香港印花稅署 — 2019年未繳的稅款：按辯方的數字超過900萬港元；按我們以6,000萬港元計算15%與4.25%之差，約650萬港元

同一個家庭在新加坡 — 以父母自己名義買第二套房付20%的ABSD，或設立申報過的信託按65%繳ABSD（信託）再減免至孩子的稅率；未申報的借名安排會遇上第33A條、50%附加費，以及繼承人必須舉證的歸覆信托之訴

父母借用了親戚名字的讀者 — 四個問題：錢是誰的、哪一頁簽了字、當時付了什麼稅率、第二天早上鑰匙在誰手裡

以上為反事實推演，並非建議。經核實的制度細節見新加坡頁；您家族的處境見簡報.

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