如果当初…… 第 312026-10-12

蔡天凤的豪宅登记在前家翁名下，继承人只能打官司讨回

一套位于加多利山、2019年由蔡天凤购入、为少付印花税而登记在前家翁名下的6,000万港元住宅，是2026年10月12日在香港高等法院续审的谋杀案的核心。她的母亲以遗产拟任管理人的身份，于2023年3月为这套房起诉。同样的安排放在新加坡要付出什么：被规避税款的50%附加费，以及一场继承人必须凭银行记录打赢的归复信托之诉。

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Villas on Kadoorie Hill, Ho Man Tin, in 2020: Abby Choi's Kadooria flat on Kadoorie Avenue, bought in 2019, was registered in her former father-in-law's name to pay a lower stamp dutyLord Jaraxxus · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons

本周新闻

一宗因一套房而起的謀殺案在香港高等法院續審，三名被告在犯人欄，九名陪審員聽審

2026年10月12日，被控谋杀蔡天凤（Abby Choi Tin-fung）的三名男子的审讯，在暂代高等法院法官Brian Keith与八男一女的陪审团面前续审；此前因法律争议于10月9日暂停。三名被告是她的前夫邝港智（Alex Kwong Kong-chi）、其兄邝港杰（Anthony Kwong Kong-kit，35岁）和他们的父亲邝球（Kwong Kau，68岁，退休警长）。三人均否认谋杀；两个儿子承认阻止合法埋葬尸体，父亲否认。蔡天凤是模特儿和网红，2023年2月21日遇害时28岁。审讯于9月21日开审，预计持续至12月。

一名年輕模特兒在2019年買下加多利山一套6,000萬港元的房子，業權登記的是她家翁的名字

控方案情的核心是一套房。2019年，蔡天凤买下何文田加多利山Kadooria一个1,820平方英尺的单位。《英文虎报》2023年3月报道的成交价是7,280万港元；控方9月30日向陪审团说，她以约6,000万港元买下这个叫价7,200万港元的单位。登记业主不是蔡天凤，而是邝球。

她名下已有一套房，再買一套要付15%印花稅，登記在親戚名下只需4.25%

蔡天凤名下已经有一个曼克顿山的单位，是她伴侣父亲送的；以她自己的名义再买一套，就要付香港15%的划一印花税。登记在一名没有其他住宅物业的永久居民名下，适用的是较低的第2标准税率。

辯方說登記規避了900萬港元印花稅，母親回答：大家商量好的，用來投資

辩方指被规避的印花税超过900万港元，并称这一安排不合法。蔡天凤的母亲张燕花10月8日回答：一直都是这样，大家商量好的，用来投资。她说这套房完全是用女儿的钱买的，从来不是赠与；邝家靠蔡天凤供养：每月给邝球2万港元，家庭开支每月约26万港元，他超过20万港元的医疗费刷的是她的信用卡。辩方说邝球退休后在内地做生意，出了一半的钱。她否认。

她請前家翁簽署售樓授權書，他拖了幾個月，2022年11月在她母親揚言告上法庭後才簽字

卖房是控方指称的动机。2022年下半年起，蔡天凤想卖掉这套房，好让孩子搬到屯门上学。控方说邝球拒绝签署售楼授权书，2022年7月还试图打她；在她母亲扬言采取法律行动约一周后，他于2022年11月7日签了字。

她把叫價從7,500萬港元降到6,700萬，加高經紀佣金，遇害當天仍在帶人看樓

房子当天以7,500万港元放售，12月4日减至6,700万港元，经纪佣金从1%提高到1.5%，2023年2月16日再次以6,700万港元放售。遇害当天，她还在带买家看房。控方说，邝球认为只要她一死，单位仍归他名下。

女兒身亡兩週後，母親在高等法院起訴前家翁，要求宣告房子屬女兒並禁止出售

她去世两周后，2023年3月6日，张燕花以遗产拟任管理人的身份向高等法院提交起诉书，请求法院宣告蔡天凤是该物业的实益拥有人、邝球以信托方式为她持有业权且不得否认，并颁令禁止对该物业作任何处置。这宗民事诉讼的结果，不在我们读到的任何材料里。

四名來自兩位父親的孩子將繼承約3億港元遺產，2023年的報道說他們要等五年

《南华早报》2023年5月报道，蔡天凤的遗产约为3亿港元，处理完毕可能要五年。她留下四个孩子：两个与邝港智所生，两个与谭方骏（Chris Tam）所生；她与谭方骏2016年举行过婚礼，但从未登记结婚。

报道来源

症结

一人出錢買房，另一人在登記冊上簽名，兩層之間的裂縫直到有人去世才顯現

这个安排在买房那天省了钱，在她去世那天让家人失去了业权。借名买房有两层：登记册上的法定业主，以及出钱并且人人都明白应当拥有它的那个人。只要两人都在世并且意见一致，两层之间的缝隙看不见。一旦他们意见相左，或者其中一人去世，这道缝隙就是整宗官司。

2019年7月什麼都沒寫下來，法院只能靠銀行紀錄和敵對雙方的記憶重建兩人當年的約定

公开记录里没有任何东西显示这一约定曾被写下来。母亲的证供是大家商量好的；辩方的立场是邝球出了一半的钱。法庭被要求凭银行记录和一宗谋杀案审讯中对立双方的记忆，重建两个人在2019年7月的真实意思。与之相对的是土地登记册，它只说一件事，而且已经说了七年。

借名省稅的人，日後得證明那個名字從來不是真的，不論是何文田的房子還是台北的股票

避税动机让处境更糟，而不是更好。为了少付税而借用他人名字的业主，很难在民事法庭上说那个名字从来没有任何意义。而那位亲戚手里拿着政府签发的文件。每一个借名安排都是这个形状，无论是何文田的一套房还是台北的一批股票：省下钱的人，日后必须证明纸上的名字从来不是真的。

如果当初经由新加坡？

新加坡管不到香港的房子，也管不到香港的审讯；但同样的安排放在本地，会遇上被规避税款50%的附加费，继承人还得凭银行记录打赢一场归复信托之诉。站得住脚的版本，是买房当天就付清该付的税、把信托写下来。

新加坡法律管不到香港的房子和香港的審訊，問題變成同樣的安排在本地會怎樣

先说新加坡改变不了什么。房子在香港，土地登记册是香港的，谋杀案审讯和母亲2023年的起诉都在那里的高等法院。新加坡的信托或遗嘱动不了其中任何一项。新加坡家庭要问的问题更窄：同样的事在本地发生会怎样——父母买第二套房，为了少付税把亲戚的名字写上业权，然后在约定从未写下的情况下去世。

新加坡人買第二套房要多付20%額外印花稅，把親戚的名字寫上業權正是稅務局長必須無視的安排

第一，省得更少，风险更大。新加坡公民购买第二套住宅物业，要在普通印花税之外缴纳20%的额外买方印花税（ABSD），依据是IRAS针对2023年4月27日或之后购置的税率表，2026年10月12日核读。

稅務局長重新核定印花稅，加收50%附加費，向他作虛假陳述最高可判監兩年

为规避这笔税而把物业登记在亲戚名下，属于《印花税法》（Stamp Duties Act 1929）第33A条所指的“安排”，同日在新加坡法规在线核读：凡目的或效果是减少或规避税款，税务局长必须无视或更改该安排并抵销所省税款。第33B条加收相当于补缴税款50%的附加费。根据第65条，向税务局长作虚假陈述可处最高10,000新元罚款、两年监禁，或两者并罚。

父母當天申報信託，就按子女的稅率付稅，業權從那天起白紙黑字歸子女

第二，同一安排的诚实版本，自2022年5月9日起有了自己的税率。把住宅物业转入生前信托，按65%缴纳ABSD（信托），如果信托是为可识别的个人受益人设立，可在六个月内申请减免至实益拥有人的税率。想让亲戚替孩子持有一套房的父母，完全可以这样做；代价是孩子的税率，而且要事先申报。蔡天凤的安排买到的是未申报的版本，当天更便宜，作为文件却一文不值。

一人出錢、另一人持有業權，法律推定持有人替出錢的人保管，除非證明是贈與

第三，继承人的主张。一个人出钱买物业，另一个人持有业权，新加坡法律推定持有人按出资比例以归复信托为出资人持有。

丈夫出了183萬中的154萬買房，2014年從妻子名下取回84.17%，因為法院不信那是贈與

上诉法院在Chan Yuen Lan v See Fong Mun [2014] SGCA 36一案中适用了这一推定，该案2014年6月24日判决，2026年10月12日在eLitigation核读：丈夫为一套183万新元的房子出了约154万，法院判他拥有登记在妻子名下的这套房84.17%的权益，因为妻子关于赠与的说法不被采信。这一推定可以被推翻。业权上的人说那是赠与，遗产一方就必须证明不是。

遺產一方用銀行紀錄證明誰出的錢，卻拿不出一張寫明業權登記用意的字據

这让官司变成一场文件之争。遗产一方需要购房的银行记录、按揭（如有）、谁付的日常开支，以及买房当天写下的、说明那个名字是做什么用的任何文字。母亲的回答——有凭有据，钱是女儿出的——是正确的直觉，也坦白了那道缝隙：文件能证明付款，证明不了意图。

不動產的信託聲明必須以簽署的書面作出，交割當天的一頁紙就能讓爭議無從開始

《民法法令》（Civil Law Act 1909）第7(1)条（2026年10月12日核读）要求不动产的信托声明必须以签署的书面文件证明；第7(3)条把归复信托排除在这一规则之外。交割当天签一页纸，争议就根本不会开始。

繼承人為房子打官司，卻得向同一個法庭解釋當年的避稅，稅務局長則等著向勝方收錢

第四，避税动机会跟着主张一起进入民事法庭。必须解释业权为何在亲戚名下的遗产一方，也必须解释印花税。被请求执行一项明言目的是少付法定税款的安排时，法庭未必愿意出手；而无论家人胜诉与否，税务局长都可以重新核定税款并加收附加费。继承人将在父母自己设下的安排的阴影里打官司。这不是败诉的理由，但正是这场官司比申报过的信托更贵、更久的原因。

沒有遺囑、沒有登記的配偶，遺產由四名子女均分，未登記的伴侶拿不到配偶份額

第五，谁继承。如果蔡天凤没有留下遗嘱——她母亲申请管理遗产这一点暗示没有，这是我们的推断而非报道的事实——香港的遗产归她的子女。新加坡的规则大致相同：根据《无遗嘱继承法》（Intestate Succession Act 1967）第7条（2026年10月12日核读），没有在世配偶时，遗产由子女均分，而只举行过婚礼、从未登记的伴侣不能以配偶身份取得任何份额。

祖母替四名孩子管理遺產，業權卻在一名受審男子名下，遺產的第一步只能是打官司

四个孩子、两个父亲、一位担任管理人的外婆，以及一个登记在受审男子名下的业权：遗产的第一项任务是打官司，孩子们则等着。

兒子今晚問父親四個問題：誰的錢、哪張字據、付了什麼稅率、鑰匙給誰，就省下一場官司

如果你的父母把一套房放在了别人名下，要问的问题很短。钱是谁出的，银行能证明吗？有没有一页签了字的纸，写明那个名字是替家人持有？当时付的是什么税率，税务机关会接受这个理由吗？如果业权上的那个人明天去世，或者你的父母明天去世，第二天早上钥匙在谁手里？一份信托声明、一份遗嘱和付清该付的税，花费比另一条路的头一个月还少。

邝球，68岁 — 自2019年起是Kadooria单位的登记业主；正因谋杀罪受审，他否认控罪；据其母亲证供，蔡天凤每月给他2万港元，并承担约26万港元的月度家庭开支

蔡天凤的遗产 — 据2023年5月报道约3亿港元；2023年3月6日的高等法院起诉书请求宣告她是该单位的实益拥有人、邝球以信托方式持有；结果不在我们读到的任何材料里

她的四个孩子 — 如果她没有遗嘱——母亲申请出任管理人暗示如此（我们的推断）——他们就是继承人；两个与邝港智所生，两个与谭方骏所生；2023年的报道说可能要等五年

谭方骏 — 她的伴侣，2016年举行婚礼但从未登记；在香港和新加坡的无遗嘱继承中都不能以配偶身份取得份额（基于报道事实的推断）

张燕花 — 蔡天凤的母亲、遗产拟任管理人；2023年起诉书的原告；从审讯第10天起作为控方证人作供

香港印花税署 — 2019年未缴的税款：按辩方的数字超过900万港元；按我们以6,000万港元计算15%与4.25%之差，约650万港元

同一个家庭在新加坡 — 以父母自己名义买第二套房付20%的ABSD，或设立申报过的信托按65%缴ABSD（信托）再减免至孩子的税率；未申报的借名安排会遇上第33A条、50%附加费，以及继承人必须举证的归复信托之诉

父母借用了亲戚名字的读者 — 四个问题：钱是谁的、哪一页签了字、当时付了什么税率、第二天早上钥匙在谁手里

以上为反事实推演，并非建议。经核实的制度细节见新加坡页；您家族的处境见简报.

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